EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Най-добре е управлението да започне още на етап идеен проект

 05/11/2012 Най-добре е управлението да започне още на етап идеен проект
Инж. Екатерина Николова, началник отдел „Управление на проекти” в „Пи Ел Ейч Инвест” ООД пред в. "Строителство Градът", Брой 42 от 05/11/2012, автор Николай Господинов


Г-жо Николова, вие имате сериозен опит в управлението на инвестиционни проекти в строителството. По какъв начин се промени работата ви през последните години и как повлия икономическата криза на този тип дейност?
- Нашата работа намаля заедно със забавените темпове на инвестиране в строителни проекти. Нормално е. Все пак има сериозни предприемачи, които са планирали добре намеренията си и не спират работа. Днес всички инвеститори са много по-взискателни и прецизно влагат парите си. Търсят оптимални решения и ефективност на най-добра цена. Точно тук ние сме полезни. При реализацията на даден проект "Пи Ел Ейч Инвест" ООД отговаря за цялостната организация, административното обезпечаване и контрола на процесa по проектиране, строителство и въвеждане в експлоатация. Именно фирмата, която управлява и контролира изпълнението на проекта, може да спести на инвеститорите (независимо дали са частни или публични, големи или малки) пари, време и главоболия, като намери верните решения. Извършваме все по-широк спектър от дейности и сестремим да сме ефективни и компетентни винаги, за да отговорим на нуждите на клиентите.
 
Какъв тип строителни проекти най-често управлявате?
- Основният ни опит е с градски и ваканционни жилищни имоти. Повечето са комплекси от  затворен тип с детски и спортни площадки, фитнес зали, заведения за хранене, басейни, богато  озеленяване, контролиран достъп, поддръжка исграден мениджмънт. Множеството услуги и функции в комплексите изискват точна преценка и комбинирани решения. Друга съществена част от практиката ни е свързана със строителството на сгради с обществено предназначение – предимно офисни и/или търговски центрове. Преди години се занимавахме само с инвестиционните проекти на "Планекс холдинг", част от който е "Пи Ел Ейч инвест" ООД. Постепенно започнахме да работим с "външни" инвеститори, с които имаме договори за проектен мениджмънт.
 
Всъщност в кои фази на строителството според вас е най-важна ролята на проектния мениджър?
- Във всяка. Друг е въпросът какво ще реши инвеститорът.Обикновено ни търсят още на етап възлагане на идеен проект. И така е най-добре. Съвместно с инвеститора подготвяме подробно задание за проектиране. На база натрупания  до момента опит можем да избегнем грешниили компромисни решения още в проекта. Препоръките ни не са свързани само с техническата част, а отразяват и мнението на агенти по продажби и специалисти по поддръжката и експлоатацията на сгради.
Всеки инвеститор иска неговата сграда да е най-красивата, запомняща се, ефектна, сигурна, енергоефективна, с малки експлоатационни  разходи. Това става с осигуряването на достатъчен финансов ресурс, но не само. Изборът на най-доброто решение за конкретна сграда зависи от професионализма на проектантите, а нашата роля в този процес е да дадемна инвеститора компетентно и аргументирано становище за плюсовете и минусите на всеки вариант от гледна точка на изпълнение, стойност, експлоатация и поддръжка.
Последният ни въведен в експлоатация обект e офис сградата NRG CENTERна ул. "Г. С. Раковски" в София. При нея още на етап задание за проектиране инвеститорът формулира твърдите си изисквания, които бяха водещи при проектирането и избора на доставчици и подизпълнители. Следвайки тези цели, днес се радваме на модерно здание, изградено по международните стандарти за енергоспестяващи сгради, отворено пространство с минимум колони, най-висок клас климатизация и структурно окабеляване.
 
Каква е практиката ви при избора на изпълнители и доставчици? При толкова много фирми на пазара как отсявате добрите и как работите при ограничен финансов ресурс?
- Много внимателно и детайлно подбираме офертите за строителство. Важни са доказаните технически възможности на участника в търга, референциите, опитът и гаранциите. В строителния бранш в България има вече утвърдили се фирми, за които името е достатъчна препоръка. Въпреки това никога не трябва да се предоверяваш. Естествено понякога (а днес все по-често) при инвеститорите надделява факторът по-ниска цена и това определя избора на доставчик. Ролята ни в тази ситуация е да предугадимвсяко малко камъче, което може да се окаже проблем на по–късен етап. Нашата работа е да алармираме и предприемем превантивни мерки за предотвратяване на грешки.
Финансовият анализ е първата стъпказа всеки печеливш проект. Инвеститорът се интересува от финансовата рамка още преди да има идея за сградата, за комуникациите иинсталациите. При това търси максимална точност с отчитане на всички фактори, които биха оказали влияние. За  периода от 2005 г. досега сме въвели в експлоатациясгради с РЗП над 150 000 м2 в София и по цялото Черноморие. Управлявали сме проектис квадратура от 800 кв.м до 25 000 кв.м. Опитът ни позволява на етап влязъл в сила ПУП (виза за проектиране) даформираме бюджет с точност до няколко процента. Нужна ни е, разбира се, ясна позиция на инвеститора за желания стандарт, качество и реализация, както и възможно най-пълно предпроектно проучване.
 
Как осъществявате контрол върху строителните дейности?
- Имаме утвърдена подробна процедура, по която управляваме и контролираме всеки проект.Освен стандартната проектна документация подготвяме подробни систематизирани досиета за вид, цена, доставчик на всеки материал или изпълнител, гаранционни срокове и условия, координати на всеки участник в проекта на сградата. Подредената и сбита информация е изключително полезна за инвеститора при експлоатацията на сградата или при последващи промени след въвеждане в експлоатация. Хората в екипа ни са с от 10 до 40 години опит в строителството. Те са постоянно на обекта, контролиратдейностите, материалите, стандартите, нормативните изисквания, мерките за безопасност, гарантират стриктното спазване на проекта. Това ни дава спокойствие, че след въвеждане в експлоатация няма да ни се налага да работим отново на този обект. Всеки компромис с качеството по време на строителството води след себе си нови разходи за строителя инегативи за инвеститора пред  клиентите му. Не можем да си позволим това и сме изключително внимателни и стриктни.


Инж. Екатерина Николова е началник отдел „Управление на проекти” в „Пи Ел Ейч Инвест” ООД. Завършила е  УАСГ през 1998 г със специалности „ПГС” и "ВиК”. Започва работа в „Планекс”ООД през 2003 г., от 2005 г. е в екипа на „Пи Ел Ейч Инвест” ООД. Началник на отдел „Управление проекти” е от 2007 г.

IMG_8487.jpg Комплекс Акварел 3 Град:Варна Тип:Жилищен комплекс Етап:В експлоатация
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж