EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Все повече руски клиенти се ориентират към градски имоти

 22/10/2012
Инж. Пламен Андреев, управител на "Планекс холдинг", в. "Строителство Градът" 22 октомври 2012 г.
Интервю на Силвия Ценова


Г-н Андреев, започнахте реализация на мащабен жилищен проект. Означава ли това, че има промяна на жилищния пазар?
- В момента решението дали да се започне или не даден проект минава през много задълбочен анализ. За разлика отпреди, когато имаше достатъчно голямо търсене и  когато можеха да се направят известни компромиси с качество на изложението, с качество на разпределението и функцията, сега вече всички тези параметри се гледат много по-подробно. Оптимизират се абсолютно всички елементи на функцията и стойността на проекта. Подходът ни в случая бе в дадената територия да тестваме пазара, като започнем с един пилотен проект  – "Акварел 1", който не е рисков, с по–малка квадратура, с по-малкожилища за продаване. И ако първият проект е успешен, тогава да пристъпим към разширяване на проекта - приобщаване на допълнителни терени, изграждане и обединяване в обща концепция и т.н. Смятам, че в новите условия пазарът се стабилизира и с много повече внимание и предпазливост можем да продължим напред.

Това е валидно само за жилищни или и за ваканционни проекти?
- Ваканционни проекти може да се каже, че почти няма в момента. Специално ние не проявяваме в момента интерес към инвестиции във ваканционни комплекси.
 
Защо не проявявате интерес в момента към инвестиции във ваканционни комплекси?
- Защото, ако има някакви продажби на ваканционни жилища в момента, то те са на толкова ниски цени, че не се оправдава рискът. И то основно са в района на Слънчев бряг, там, където има добра туристическа инфраструктура. Търси се примерно тип хотелска стая, някакъв вид студио, което да бъде в порядъка на 25 – 30 000 евро. Това е несъпоставимо с ангажимента, който поема един строител да го проектира, да го финансира и да не знае дали ще го продаде в крайна сметка.Освен това непрекъснато през последните години се променя тенденцията, както и пропорцията между българи и руснаци като купувачи на градски имоти. Все повече руски клиенти се ориентират към купуването на градски имоти за сметка на ваканционните.
Преди две години, условно казано, бяха около 58% руски купувачи и 42% - българи. Но миналата година например беше точно обратното – около 60% българи, 40% - руснаци. При руснаците бюджетите се поограничават, падат леко надолу. Преди, ако говорехме, че повечето руснаци купуват в порядъка от 80 000 до 100 000 евро, в момента границата е 50 – 80 000 евро.
 
Какъв тип градски имоти се търсят предимно?
- Основно се търсят апартаменти. Предпочитат се незавършени, за да може всеки да си възложи допълнително завършването по негов избор. Това продължава като тенденция отпреди, тук няма промяна. Търсенето обаче се променя много динамично. Това налага гъвкав подход още при проектирането, за да могат да се обединяват или разделят жилищата. Примерно преди години се търсеха големи апартаменти, после изведнъж се промени търсенето – към малки на по- ниска стойност. Сега има нова тенденция. Започват да се търсят апартаменти с две спални, с минимална площ, но с две спални.
 
Как реагирате на тази динамика?
- Етапността на проектиране на комплекс "Акварел" ни позволи да реагираме. Вторият етап бе проектиран с големи апартаменти, които препроектирахме на по-малки. В хода на проектирането на трети етап имахме възможност да отговорим в някакви разумни граници на търсенето – да разполагаме с необходимия асортимент от апартаменти.Пазарът е изключително сложен и труден както за договаряне, така и за достигане до сделка. Стана факт чуждите купувачи да минават през представители на руските посреднически фирми в България. Много малко са сделките, при които руският купувач идва директно да купи – обикновено минава през филиал на посредническа фирма или български партньор на руска фирма.
 
Това е загуба на доверие в предприемачите ли е?
- Не. По-скоро е в полза на сигурността, че някой, на който могат да имат доверие, може да им проучи предприемача, проекта, до каква степен рискува, като инвестира в покупка на зелено, и т.н. Репутацията на предприемача става все по-важен фактор дори пред цената.
 
Значи отново има интерес към покупките на зелено?
- Не е отново. При нас този интерес не е спирал. Защото възможностите за избор са повече.  "Акварел 1" беше продаден до завършването си изцяло. Не са много –26 апартамента, но последната продажба беше преди завършването на обекта. Към момента сме започнали строителството и продаваме "Акварел 2". Около 20% от апартаментите са договорени още при първа копка. Там апартаментите са около 60, а общо за целия комплекс засега са между 200 и 220.В окончателен вариант комплексът ще има 260 – 270 апартамента.
 
Има ли разлика в търсенето на българските и руските купувачи?
- Не бих казал, че има разлика в критериите на търсенето. В момента се търси възможно най-доброто. Купувачите не са капризни, но са достатъчно взискателни.
 
 
Кога ще бъде завършен изцяло комплексът?
 - Планираме периодът на изграждане да бъде съобразен с прогнозните продажби и съответно прогнозното финансиране на строителството. "Акварел 2" планираме да бъде завършен до лятото на 2014 г. А"Акварел 3" – до лятото на 2016 г. Т.е. ние отсега планираме един четиригодишен период на строителство и продажби. За четири години трябва да продаваме по 60 – 70 апартамента годишно (което считаме за възможно в песимистичен вариант) и за това време да сме завършили комплекса. Ние можем да го завършим и за 1.5 година, но не можем да го продадем за това време. Тоест и тук отново се слага мярката. Колко да инвестираме? Толкова, колкото можем да продаваме.
 
И все пак в резюме какво се промени в подхода на предприемачите при започването на нови проекти?
- Ако в резюме мога да обобщя какво се е променило на предприемаческия пазар, разбираме жилищния – преди, вярно, че се мереше, но и бързо се режеше. А сега принципът "седем пъти мери, един път режи" е много по-актуален. Тоест разумът е в много, много по-развита форма, отколкото емоцията, която беше преди няколко години. Всяко нещо се гледа детайлно. Ние гледаме максимално да сме запознати с проекта, максимално да сме го оптимизирали, дори и като строителна стойност и образуване на продажната му цена. Там нещата също се променят. Не можем да разчитаме на по-висока от пазарната цена, която е актуална към момента. При факта, че земята е твърде скъпа, се налага да правим много сериозна актуализация на строителните разходи. Още от самото проектиране, през конструкцията до довършителните работи. Единственото, което не подлежи на коментар, е качеството.
 
Такава ли ще е тенденцията през следващата година?
- Това илюстрира 2013, 2014, 2015 и 2016 г. на този етап. Оптимизация, сериозност, отговорност към клиента, залагане на дългосрочна възвращаемост, залагане на дългосрочна перспектива в отношенията с клиента. Не е без значение това, че с нашите клиенти ние оставаме дългосрочно свързани както по отношение на бъдещата експлоатация и поддръжка на сградата, така и по отношение на тяхното лично обслужване – сервиз, плащане на данъци и т.н. Това са все неща, които помагат на успеха на продажбите, особено от чуждите купувачи.
IMG_8487.jpg Комплекс Акварел 3 Град:Варна Тип:Жилищен комплекс Етап:В експлоатация
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж