EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

"Реализацията на мащабен инвестиционен проект е екипна игра"

 14/11/2011
инж. Христо Димитров, управител на "Планекс" ООД пред в. Строителство градът- бр.42 от 14/11/2011

С какво се променя работата и ролята на строителните компании в момент на финансови и икономически затруднения, които възпрепятстват инвестициите в строителството?
- Безспорен е фактът, че реализацията на един строителен проект в момента е предизвикателство и инвеститорите са изправени пред трудна задача. В този процес една строителна компания, разполагаща с опит и капацитет, би могла да бъде изключително полезен партньор при всяка стъпка. Съдействието при техническите и организационите решения във връзка с проекта, както и при администрирането му може да окаже решаващо влияние за финансирането. Необходимо е инвеститорът да оценява бъдещия изпълнител не само по ниската цена, но и по възможността му да предостави комплексна и качествена услуга, надеждност и партньорство.
Строителните компании имат все по-решаващи за крайния резултат задължения към възложителите си. Показателно е, че договорите за строителство, сключени през последните години, са по-обемни и детайлни. Наложи се ролята на главния изпълнител. В България вече се работи съгласно условията на ФИДИК, а "Планекс" изпълнява трети строителен договор по ФИДИК.

Разходи и качество, срокове и надеждност: какво е най-важното в строителството на големи инвестиционни проекти?
- При днешната ситуация на строителния пазар един проект не би могъл да бъде печеливш за всички участници в инвестиционния процес, без да има баланс между четирите елемента. Ако в краткосрочен план е важно да се постигне оптимална цена и кратък срок на изпълнение, в дългосрочна перспектива надеждността на сградата и доброто качество са показател за добре свършена работа.
Професионализмът на една строителна компания трябва да се измерва в това доколко е намерила правилната комбинация между цена, качество, срок и надеждност, а професионализмът на инвеститорите се доказва от уменията им да постигнат при договарянето и последващите преговори със строителя реализация и гаранция от негова страна на този баланс.

Кои са важните фактори за спечелване поръчки в условия, когато по-малките обеми поставят фирмите под ценови натиск, а банките и възложителите са съсредоточени върху ограничаването на строителните рискове?
- Действителността сочи, че основният фактор при спечелването на поръчки в момента е цената. Строителният риск обаче е функция на много фактори -  цена, качество, срок и надеждност, качествени материали, обучение,  безопасни условия на труд, умения за бързи решения. Добра тенденция е банките при кредитиране да изискват от възложителя не само обосновано ценово предложение, но и референции, гаранции, доказани технически възможности и квалифициран персонал от фирмата изпълнител.
При оценка на риска за даден проект от възложител или банка трябва да бъдат отчетени "допълнителните" елементи и да е ясна минималната граница на цената на квадратен метър, под която би било несериозно някоя строителна фирма да изпълни необходимото качество и спазвайки сроковете. 

Какво могат да направят строителните компании, за да се противопоставят на увеличения риск от забава на финансирането вследствие на отношенията между инвеститори и кредитиращите ги банки? Възможно ли е строителството да бъде спряно или забавено при разумни условия и това оскъпява ли целия проект?
- За съжаление строителните компании не са страна по договорите между възложителите и банките, които ги кредитират. Най-правилния подход е да съдействаме максимално на възложителя в рамките на своите ангажименти по строителния договор.
Спирането на обект принципно оскъпява проекта. И  двете страни са губещи – строителната фирма не реализира планирания за годината обем, възложителят отлага във времето възвращаемостта на инвестицията. Но не отричам, че понякога спирането или забавянето на един обект при разумна преценка на ситуацията е по-малката злина пред финансова задлъжнялост и забава на плащанията.

Какво освен финансиране е необходимо, за да протича гладко и в срок изграждането на сложни, големи обекти?
- Управлението на сложен и голям проект е екипна игра. За да протече гладко изпълнението на един строителен обект с обем над 50-60 хил. кв.м РЗП, със сложни детайли и технологични процеси, е необходимо всички участници да са ангажирани и да работят съвместно. Постоянният паричен поток е много важно, но не и достатъчно условие за безпроблемната реализация. Има редица други фактори, които могат да "спънат" процеса.  "Планекс" е главен изпълнител в момента на няколко големи проекта - мол "Галерия Варна" и мол "Галерия Бургас", както и бизнес парк "София Едно", и смея да твърдя, че опитът ни дава предимство. Създали сме вече фирмени процедури за управление на проекти, които гарантират планирането, изпълнението и контрола на всяко действие на обекта. Добрата организация на екипите, които наброяват повече от 20 служители ръководен персонал и на моменти над 200 - 300 работници, е решаваща. А от възложителя очакваме ясни указания, съдействие при контактите с проектантите и институциите. Формулата е синергия на усилията на всички участници!

Какво още е необходимо да знаят възложителите, за да тече безпрепятствено строителството?
- Не трябва да се подценяват проектирането и планирането. Проектът трябва да се обмисли от възложителя във всяко отношение – значението му за потребителите, възможностите му за реализация в съответствие с икономическите условия и особеностите на населеното място, където се изгражда, функционалното му разпределение, визията и характера на сградата.
Движещата сила в мащабните проекти трябва да бъде професионалното присъствие на възложителите в лицето на нормативно заложената роля и правомощия на консултанта. Затова изборът на консултант на проекта е изключително важен! Техническата грамотност и опитът на представителите на възложителите са условие, чиято липса не може да бъде компенсирана напълно от строителя-изпълнител.

IMG_8487.jpg Комплекс Акварел 3 Град:Варна Тип:Жилищен комплекс Етап:В експлоатация
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж